A locação de imóveis após a Reforma Tributária passou a gerar dúvidas entre proprietários, investidores e empresas que administram patrimônio imobiliário. O novo sistema inclui os aluguéis entre as operações que podem sofrer a incidência do IBS e da CBS.
Isso não significa que todo proprietário que recebe aluguel passará a pagar esses tributos. A legislação criou critérios diferentes para pessoas físicas, empresas e locações de curta duração.
Por isso, proprietários e investidores precisam entender quem poderá entrar no novo regime, como o sistema calculará os tributos e quando as mudanças produzirão efeitos práticos.
O que a Reforma Tributária muda na locação de imóveis?
Antes da Reforma Tributária, proprietários já precisavam observar a tributação sobre a renda. Quando uma pessoa física recebe aluguel de outra pessoa física, por exemplo, ela pode precisar apurar mensalmente o Imposto de Renda pelo Carnê-Leão.
Essa obrigação continuará existindo. O IBS e a CBS não substituem o Imposto de Renda cobrado sobre os rendimentos de aluguel. Cada tributo possui regras e finalidades próprias.
A principal mudança ocorre porque a Reforma Tributária inclui a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis entre as operações alcançadas pelo novo sistema de tributação sobre o consumo.
Dependendo da receita, da quantidade de imóveis e da forma de organização da atividade, o proprietário poderá lidar com a tributação sobre a renda e também com o IBS e a CBS.
Todo proprietário que recebe aluguel pagará IBS e CBS?
Não. A legislação adotou critérios específicos para impedir que qualquer pessoa com um imóvel alugado entre automaticamente no regime regular do IBS e da CBS.
Pela regra geral, a pessoa física passa a contribuir quando cumpre, ao mesmo tempo, estas duas condições:
- recebe mais de R$ 240 mil por ano com locação, cessão ou arrendamento;
- realiza essas operações com mais de três imóveis distintos.
Portanto, a quantidade de imóveis ou o valor recebido, quando analisados isoladamente, não geram o enquadramento.
Uma pessoa que aluga quatro imóveis, mas recebe menos do que o limite anual, não entra automaticamente no regime regular. Da mesma forma, uma pessoa que recebe mais de R$ 240 mil com apenas um ou dois imóveis também não cumpre os dois critérios da regra geral.
A legislação prevê ainda uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano. Essa situação pode ocorrer quando a receita ultrapassa em 20% o limite anual, mesmo que os dados do ano anterior não tenham colocado o proprietário no regime regular.
Como a legislação atualiza os valores pelo IPCA, proprietários próximos ao limite devem verificar o valor válido em cada período.
Como funcionará a tributação dos aluguéis?
Quando o proprietário entrar no regime regular, o sistema utilizará o valor da locação como ponto de partida para calcular o IBS e a CBS.
Entretanto, a legislação permite excluir da base determinados valores cobrados do locatário, como condomínio e tributos incidentes sobre o imóvel, desde que o contrato e os documentos apresentem essas despesas de forma adequada.
A lei também reduz em 70% as alíquotas de referência aplicáveis à locação, à cessão onerosa e ao arrendamento de imóveis.
Esse ponto exige atenção. A redução de 70% não representa um desconto direto de 70% sobre o aluguel. Também não significa que o governo cobrará uma alíquota de 70%.
Na prática, o cálculo utilizará apenas 30% das alíquotas gerais de referência do IBS e da CBS. O impacto final dependerá das alíquotas vigentes, da base de cálculo e das características de cada contrato.
Por isso, proprietários não devem tomar decisões com base em uma porcentagem divulgada de forma genérica. Cada patrimônio poderá apresentar um resultado diferente.
A locação residencial terá algum redutor?
A legislação criou um redutor social para a locação de imóveis residenciais. Quando o proprietário entrar no regime regular, ele poderá descontar R$ 600 da base de cálculo mensal de cada imóvel residencial.
O sistema limita o desconto ao valor da própria base de cálculo. Além disso, a legislação prevê a atualização do valor pelo IPCA.
Considere um aluguel residencial de R$ 2.500. Nesse caso, o proprietário poderá aplicar o redutor antes de calcular o IBS e a CBS, desde que a operação cumpra os requisitos legais.
No entanto, o proprietário precisa verificar a finalidade da locação, o seu enquadramento e as condições do contrato. O redutor não se aplica de forma automática a qualquer operação envolvendo imóveis.
O que muda para imóveis alugados por temporada?
A Reforma Tributária diferencia a locação residencial tradicional dos contratos de curta duração.
Quando um contribuinte do IBS e da CBS aluga um imóvel residencial por um período de até 90 dias, a legislação aproxima essa operação das regras aplicáveis à hotelaria.
A hotelaria utiliza uma redução de 40% sobre as alíquotas de referência. Já a locação tradicional conta com redução de 70%. Essa diferença pode aumentar a carga tributária das operações de curta duração em comparação com os contratos residenciais convencionais.
A regra pode alcançar imóveis anunciados em plataformas digitais, mas apenas quando o proprietário se enquadra como contribuinte do IBS e da CBS.
Portanto, uma pessoa que aluga ocasionalmente um único imóvel por temporada não passa automaticamente a pagar os novos tributos. A análise deve considerar:
- a receita anual;
- a quantidade de imóveis;
- a duração dos contratos;
- a frequência das locações;
- a forma de exploração da atividade.
Separar as receitas das locações tradicionais e das locações por temporada ajudará o proprietário a identificar o tratamento correto para cada operação.
As mudanças já valem integralmente em 2026?
Não. O ano de 2026 marca o início da fase de testes do IBS e da CBS.
Durante esse período, o sistema utiliza alíquotas de teste de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS. As reduções previstas para o setor imobiliário também influenciam essa etapa.
A Receita Federal informa que os contribuintes poderão obter dispensa do recolhimento em 2026 quando cumprirem corretamente as obrigações acessórias previstas para o período.
A partir de julho de 2026, a Receita também exige que pessoas físicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS tenham inscrição no CNPJ.
Essa inscrição possui finalidade cadastral e facilita a apuração dos tributos. Ela não transforma a pessoa física em empresa ou pessoa jurídica.
A transição continuará nos próximos anos. A CBS assumirá um papel maior a partir de 2027, enquanto o IBS entrará gradualmente no sistema a partir de 2029. O modelo completo deverá funcionar em 2033.
Mesmo sem a cobrança integral neste momento, proprietários devem aproveitar o período de transição para organizar contratos, receitas e informações patrimoniais.
Vale a pena criar uma holding para os imóveis?
A Reforma Tributária aumentou o interesse pelas holdings patrimoniais. No entanto, uma pessoa não deve transferir imóveis para uma empresa apenas por acreditar que pagará menos impostos.
Uma holding pode contribuir para a organização do patrimônio, a administração dos imóveis e o planejamento sucessório. Porém, ela também gera custos contábeis, obrigações fiscais e efeitos tributários próprios.
A transferência dos imóveis ainda pode envolver ITBI, ganho de capital, registros e despesas cartorárias. Dependendo do caso, esses custos podem reduzir ou até eliminar uma eventual vantagem tributária.
Antes de escolher entre pessoa física e pessoa jurídica, o proprietário deve analisar:
- quantidade e valor dos imóveis;
- receita mensal e anual dos aluguéis;
- finalidade residencial, comercial ou por temporada;
- despesas relacionadas ao patrimônio;
- intenção de vender ou adquirir novos imóveis;
- planejamento sucessório;
- regime tributário da empresa.
A melhor estrutura dependerá dos objetivos e da realidade de cada proprietário. Uma solução vantajosa para uma família pode não funcionar para outro investidor.
Como os proprietários podem se preparar?
O primeiro passo consiste em reunir uma visão completa do patrimônio. O proprietário deve separar as informações de cada imóvel, incluindo receitas, condomínio, impostos, taxas de administração e outras despesas.
Os contratos também precisam informar com clareza:
- a finalidade da locação;
- o prazo;
- o valor do aluguel;
- as despesas cobradas separadamente;
- as responsabilidades do proprietário e do locatário.
Quem trabalha com locação por temporada deve controlar essas receitas separadamente. Essa organização facilitará a análise da quantidade de imóveis, do faturamento anual e das regras aplicáveis aos contratos de curta duração.
O proprietário também deve acompanhar o valor total recebido ao longo do ano. Assim, ele consegue identificar com antecedência uma possível aproximação dos limites previstos pela legislação.
A locação de imóveis após a Reforma Tributária exige planejamento, mas não deve causar decisões precipitadas. Antes de criar uma holding, transferir bens ou alterar contratos, o proprietário precisa comparar os impactos tributários, patrimoniais e sucessórios.
A BRT Contabilidade analisa a realidade de cada patrimônio para orientar proprietários e investidores durante a transição. Com informações organizadas e planejamento individual, torna-se possível antecipar mudanças e tomar decisões com mais segurança.
